« Foncier en Côte d’Ivoire : de l’ACD à l’ADU, douze ans après l’alerte de Me
Zéhouri Paul-Arnaud Bertin, les défis de la sécurité foncière demeurent »
Il y a des textes qui vieillissent. Et puis, il y a ceux qui semblent attendre leur heure.
En juin 2014, alors que la Côte d’Ivoire venait d’engager une importante réforme
de son système de propriété foncière urbaine, Maître Paul-Arnaud Bertin
Zéhouri, notaire conseil, publiait dans Magazine Abidjan.net, une analyse
consacrée à la réforme de l’Arrêté de Concession Définitive (ACD). Une analyse
dont le titre avait déjà valeur d’avertissement : « De l’informel, sortez couverts !
: Application à la réforme portant création de l’ACD (Arrêté de Concession
Définitive) ».
À l’époque, son propos portait essentiellement sur la réforme instituant l’Arrêté
de Concession Définitive (ACD) comme acte consacrant la propriété foncière
urbaine. Le notaire attirait notamment l’attention sur les risques d’une réforme
qui, selon son analyse, pouvait produire de nouvelles difficultés si elle ne
s’accompagnait pas d’une sécurisation suffisante des transactions, d’une
meilleure information des citoyens et de l’intervention des professionnels chargés
de vérifier la chaîne des droits.
Douze ans plus tard, alors que le pays a connu de nouvelles réformes, notamment
avec l’introduction de l’Attestation de Droit d’Usage coutumier (ADU), les
difficultés liées aux lotissements, aux mutations et aux conflits de propriété
continuent d’alimenter le débat national.
L’alerte lancée en 2014 mérite donc d’être revisitée.
2014 : ME ZEHOURI ALERTAIT DEJA SUR LES LIMITES DE LA REFORME
DE L’ACD :
La réforme engagée en 2013 avait notamment pour ambition de simplifier et de
sécuriser l’accès à la propriété foncière urbaine en faisant de l’ACD l’acte
consacrant la propriété sur les terrains urbains concernés.
Sur le papier, l’objectif était particulièrement important : permettre aux citoyens
de sortir de l’informel, sécuriser leurs biens et donner davantage de valeur économique à la propriété foncière.
Mais dans son analyse publiée en 2014, Me Zéhouri posait une question
essentielle : peut-on véritablement sécuriser une propriété sans sécuriser toute
la chaîne qui conduit à cette propriété ?
Pour le notaire, la question ne se limitait pas à la délivrance d’un document.
Il fallait également s’assurer de l’identité du véritable détenteur des droits, de sa
capacité à céder le terrain, de l’existence éventuelle d’ayants droit, de la situation
successorale ou matrimoniale, ainsi que de l’absence de droits concurrents sur la
parcelle.
Autrement dit, un titre foncier ne peut être pleinement sécurisé que si les droits
qui le fondent ont eux-mêmes été correctement vérifiés.
C’est précisément sur ce point que son analyse prenait toute sa dimension.
LE DANGER D’UNE PROPRIETE SECURISEE SEULEMENT EN
APPARENCE :
Dans son article, Me Zéhouri s’inquiétait notamment des transactions pouvant
intervenir avant la délivrance de l’ACD.
Un détenteur de droits pouvait céder son terrain à un tiers, lequel pouvait ensuite
entreprendre les démarches administratives nécessaires à l’obtention du titre.
Dans un tel scénario, expliquait-il en substance, le problème ne serait plus
simplement de savoir qui possède le document, mais de déterminer dans quelles
conditions ce document a été obtenu.
Et c’est là que le foncier devient particulièrement sensible.
Car derrière une parcelle se trouvent parfois une succession, une famille, une
communauté villageoise, une ancienne transaction, une indivision ou encore des
engagements contractuels.
Le papier peut être récent. Le droit, lui, peut être beaucoup plus ancien.
C’est pourquoi l’intervention de professionnels capables de vérifier la chaîne des
droits apparaissait, dans l’analyse de Me Zéhouri, comme un élément essentiel de
la sécurité juridique.
Son interrogation était alors particulièrement forte : pourquoi simplifier la
procédure de délivrance d’un titre tout en prenant le risque de fragiliser certaines vérifications en amont ?
DOUZE ANS APRES, LE PROBLEME FONCIER RESTE D’ACTUALITE :
Les années ont passé, les procédures ont évolué et de nouveaux instruments ont
été introduits. Mais le foncier demeure l’un des domaines les plus sensibles de la
vie économique et sociale ivoirienne.
En 2025, le ministère chargé de la Construction rappelait encore que l’ACD
constitue le document consacrant la pleine propriété d’un terrain urbain et
soulignait les difficultés liées aux lotissements et aux contentieux fonciers. Des
milliers de requêtes liées au foncier étaient alors recensées par l’administration.
La même période a vu l’entrée en vigueur de l’Attestation de Droit d’Usage
coutumier (ADU), destinée notamment à renforcer la traçabilité et la sécurisation
des droits issus du domaine coutumier.
Puis, en 2026, face à la persistance des litiges, l’État a annoncé de nouvelles
orientations concernant la production et la sécurisation de certains actes fonciers.
Ces évolutions démontrent une réalité :
LA REFORME FONCIERE IVOIRIENNE EST LOIN D’ETRE ACHEVEE :
De l’ACD à l’ADU : changer les documents ne suffit pas
L’ACD, l’ADU et les autres instruments de sécurisation foncière répondent à des
logiques différentes.
Mais ils poursuivent un objectif commun : donner au citoyen davantage de
sécurité sur ses droits.
Or, la sécurité foncière ne repose pas uniquement sur la multiplication ou la
modernisation des documents.
Elle repose aussi sur la fiabilité de toute la chaîne.
Un acquéreur doit pouvoir savoir :
Qui vend ? Sur quel fondement cette personne détient-elle ses droits ?
Le terrain appartient-il réellement au vendeur ? Existe-t-il d’autres ayants droit?
Le lotissement est-il régulièrement approuvé ? La parcelle a-t-elle déjà été
vendue ? Existe-t-il un litige ou une opposition ?
Les documents présentés sont-ils authentiques et juridiquement valables ?
Ces questions paraissent simples.
Pourtant, leur absence de réponse peut transformer en cauchemar
l’investissement de toute une vie.
LE VERITABLE COUT DU CONFLIT FONCIER :
Lorsqu’un terrain est contesté, les conséquences dépassent largement le simple
différend entre deux personnes.
Une famille peut perdre ses économies, une construction peut être suspendue.
Une banque peut se retrouver face à une garantie contestée, (…) et parfois, un
litige foncier qui commence par une simple parcelle finit devant les tribunaux
plusieurs années plus tard.
Le coût de l’insécurité foncière est donc économique, social et humain.
C’est pourquoi la sécurisation du foncier doit être considérée comme une
composante essentielle de la politique de développement.
SORTIR DE L’INFORMEL, MAIS « COUVERTS »
C’est probablement l’un des enseignements les plus importants de l’analyse
publiée par Me Zéhouri en 2014.
Son message ne consistait pas à rejeter la réforme. Bien au contraire. Il
reconnaissait la nécessité pour la Côte d’Ivoire de moderniser son système foncier
et de faire sortir les citoyens de l’informel. Mais il appelait à le faire avec prudence.
Sortir de l’informel, oui. Mais sortir de l’informel avec des garanties.
Cette philosophie conserve aujourd’hui toute sa pertinence. La digitalisation peut
accélérer les procédures. La simplification peut réduire les délais. La réforme
administrative peut améliorer l’efficacité. Mais aucune technologie et aucun
formulaire ne peuvent remplacer la nécessité fondamentale de vérifier les droits,
d’assurer la traçabilité et de prévenir les conflits.
LE PROCHAIN DEFI : RESTAURER DURABLEMENT LA CONFIANCE :
La Côte d’Ivoire a besoin d’un système foncier dans lequel le citoyen ne se
contente pas de recevoir un document.
Il doit pouvoir avoir confiance dans ce document. Confiance dans son origine.
Confiance dans la procédure qui a permis sa délivrance. Confiance dans l’identité
du titulaire. Confiance dans l’absence de droits concurrents. Confiance dans sa capacité à transmettre le bien à ses enfants.
C’est cette confiance qui permet ensuite au foncier de jouer pleinement son rôle
économique.
Car un terrain juridiquement sécurisé peut devenir une garantie bancaire, un
investissement, un patrimoine familial ou le support d’une activité économique.
À l’inverse, un terrain juridiquement incertain devient une source permanente de
risques.
L’ALERTE DE 2014, UNE INVITATION A POURSUIVRE LA REFLEXION
Douze ans après la publication de son analyse, une phrase de Me Zéhouri mérite
particulièrement d’être retenue.
Il appelait à « poursuivre les réflexions autour de la réforme foncière en
impliquant tous les acteurs pour l’améliorer ».
Cette proposition demeure au cœur du débat.
La sécurisation du foncier ivoirien ne peut être l’affaire d’une seule
administration.
Elle concerne l’État, les collectivités, les autorités coutumières, les géomètres, les
notaires, les magistrats, les professionnels de l’immobilier, les établissements
financiers, les universitaires et, surtout, les citoyens.
Tous doivent pouvoir contribuer à un système dans lequel la rapidité
administrative ne se fait jamais au détriment de la sécurité juridique.
Une question demeure
En 2014, Me Zéhouri posait une question qui, avec le recul, apparaît comme une
véritable invitation à la vigilance :
Comment sortir durablement de l’informel sans créer de nouvelles zones
d’insécurité juridique ?
En 2026, cette question reste entière.
De l’ACD à l’ADU, la Côte d’Ivoire a continué de réformer son système foncier.
Mais le véritable succès d’une réforme ne se mesurera pas uniquement au
nombre de documents délivrés.
Il se mesurera aussi au nombre de familles protégées contre les conflits, au
nombre de transactions sécurisées, à la confiance des investisseurs et à la capacité de chaque propriétaire à transmettre sereinement son patrimoine.
Car au fond, le problème foncier ivoirien ne se résume pas à la délivrance d’un
titre. Il s’agit de garantir une chose beaucoup plus précieuse : la certitude
juridique que derrière chaque titre se trouve un droit réellement sécurisé.
Et c’est précisément là que l’alerte lancée par Me Paul-Arnaud Bertin Zéhouri en
2014 prend, douze ans plus tard, une résonance particulière.
Natacha kouakou