« Foncier en Côte d’Ivoire : de l’ACD à l’ADU, douze ans après l’alerte de Me

Zéhouri Paul-Arnaud Bertin, les défis de la sécurité foncière demeurent »

Il y a des textes qui vieillissent. Et puis, il y a ceux qui semblent attendre leur heure.

En juin 2014, alors que la Côte d’Ivoire venait d’engager une importante réforme

de son système de propriété foncière urbaine, Maître Paul-Arnaud Bertin

Zéhouri, notaire conseil, publiait dans Magazine Abidjan.net, une analyse

consacrée à la réforme de l’Arrêté de Concession Définitive (ACD). Une analyse

dont le titre avait déjà valeur d’avertissement : « De l’informel, sortez couverts !

: Application à la réforme portant création de l’ACD (Arrêté de Concession

Définitive) ».

À l’époque, son propos portait essentiellement sur la réforme instituant l’Arrêté

de Concession Définitive (ACD) comme acte consacrant la propriété foncière

urbaine. Le notaire attirait notamment l’attention sur les risques d’une réforme

qui, selon son analyse, pouvait produire de nouvelles difficultés si elle ne

s’accompagnait pas d’une sécurisation suffisante des transactions, d’une

meilleure information des citoyens et de l’intervention des professionnels chargés

de vérifier la chaîne des droits.

Douze ans plus tard, alors que le pays a connu de nouvelles réformes, notamment

avec l’introduction de l’Attestation de Droit d’Usage coutumier (ADU), les

difficultés liées aux lotissements, aux mutations et aux conflits de propriété

continuent d’alimenter le débat national.

L’alerte lancée en 2014 mérite donc d’être revisitée.

2014 : ME ZEHOURI ALERTAIT DEJA SUR LES LIMITES DE LA REFORME

DE L’ACD :

La réforme engagée en 2013 avait notamment pour ambition de simplifier et de

sécuriser l’accès à la propriété foncière urbaine en faisant de l’ACD l’acte

consacrant la propriété sur les terrains urbains concernés.

Sur le papier, l’objectif était particulièrement important : permettre aux citoyens

de sortir de l’informel, sécuriser leurs biens et donner davantage de valeur économique à la propriété foncière.

Mais dans son analyse publiée en 2014, Me Zéhouri posait une question

essentielle : peut-on véritablement sécuriser une propriété sans sécuriser toute

la chaîne qui conduit à cette propriété ?

Pour le notaire, la question ne se limitait pas à la délivrance d’un document.

Il fallait également s’assurer de l’identité du véritable détenteur des droits, de sa

capacité à céder le terrain, de l’existence éventuelle d’ayants droit, de la situation

successorale ou matrimoniale, ainsi que de l’absence de droits concurrents sur la

parcelle.

Autrement dit, un titre foncier ne peut être pleinement sécurisé que si les droits

qui le fondent ont eux-mêmes été correctement vérifiés.

C’est précisément sur ce point que son analyse prenait toute sa dimension.

LE DANGER D’UNE PROPRIETE SECURISEE SEULEMENT EN

APPARENCE :

Dans son article, Me Zéhouri s’inquiétait notamment des transactions pouvant

intervenir avant la délivrance de l’ACD.

Un détenteur de droits pouvait céder son terrain à un tiers, lequel pouvait ensuite

entreprendre les démarches administratives nécessaires à l’obtention du titre.

Dans un tel scénario, expliquait-il en substance, le problème ne serait plus

simplement de savoir qui possède le document, mais de déterminer dans quelles

conditions ce document a été obtenu.

Et c’est là que le foncier devient particulièrement sensible.

Car derrière une parcelle se trouvent parfois une succession, une famille, une

communauté villageoise, une ancienne transaction, une indivision ou encore des

engagements contractuels.

Le papier peut être récent. Le droit, lui, peut être beaucoup plus ancien.

C’est pourquoi l’intervention de professionnels capables de vérifier la chaîne des

droits apparaissait, dans l’analyse de Me Zéhouri, comme un élément essentiel de

la sécurité juridique.

Son interrogation était alors particulièrement forte : pourquoi simplifier la

procédure de délivrance d’un titre tout en prenant le risque de fragiliser certaines vérifications en amont ?

DOUZE ANS APRES, LE PROBLEME FONCIER RESTE D’ACTUALITE :

Les années ont passé, les procédures ont évolué et de nouveaux instruments ont

été introduits. Mais le foncier demeure l’un des domaines les plus sensibles de la

vie économique et sociale ivoirienne.

En 2025, le ministère chargé de la Construction rappelait encore que l’ACD

constitue le document consacrant la pleine propriété d’un terrain urbain et

soulignait les difficultés liées aux lotissements et aux contentieux fonciers. Des

milliers de requêtes liées au foncier étaient alors recensées par l’administration.

La même période a vu l’entrée en vigueur de l’Attestation de Droit d’Usage

coutumier (ADU), destinée notamment à renforcer la traçabilité et la sécurisation

des droits issus du domaine coutumier.

Puis, en 2026, face à la persistance des litiges, l’État a annoncé de nouvelles

orientations concernant la production et la sécurisation de certains actes fonciers.

Ces évolutions démontrent une réalité :

LA REFORME FONCIERE IVOIRIENNE EST LOIN D’ETRE ACHEVEE :

De l’ACD à l’ADU : changer les documents ne suffit pas

L’ACD, l’ADU et les autres instruments de sécurisation foncière répondent à des

logiques différentes.

Mais ils poursuivent un objectif commun : donner au citoyen davantage de

sécurité sur ses droits.

Or, la sécurité foncière ne repose pas uniquement sur la multiplication ou la

modernisation des documents.

Elle repose aussi sur la fiabilité de toute la chaîne.

Un acquéreur doit pouvoir savoir :

Qui vend ? Sur quel fondement cette personne détient-elle ses droits ?

Le terrain appartient-il réellement au vendeur ? Existe-t-il d’autres ayants droit?

Le lotissement est-il régulièrement approuvé ? La parcelle a-t-elle déjà été

vendue ? Existe-t-il un litige ou une opposition ?

Les documents présentés sont-ils authentiques et juridiquement valables ?

Ces questions paraissent simples.

Pourtant, leur absence de réponse peut transformer en cauchemar

l’investissement de toute une vie.

LE VERITABLE COUT DU CONFLIT FONCIER :

Lorsqu’un terrain est contesté, les conséquences dépassent largement le simple

différend entre deux personnes.

Une famille peut perdre ses économies, une construction peut être suspendue.

Une banque peut se retrouver face à une garantie contestée, (…) et parfois, un

litige foncier qui commence par une simple parcelle finit devant les tribunaux

plusieurs années plus tard.

Le coût de l’insécurité foncière est donc économique, social et humain.

C’est pourquoi la sécurisation du foncier doit être considérée comme une

composante essentielle de la politique de développement.

SORTIR DE L’INFORMEL, MAIS « COUVERTS »

C’est probablement l’un des enseignements les plus importants de l’analyse

publiée par Me Zéhouri en 2014.

Son message ne consistait pas à rejeter la réforme. Bien au contraire. Il

reconnaissait la nécessité pour la Côte d’Ivoire de moderniser son système foncier

et de faire sortir les citoyens de l’informel. Mais il appelait à le faire avec prudence.

Sortir de l’informel, oui. Mais sortir de l’informel avec des garanties.

Cette philosophie conserve aujourd’hui toute sa pertinence. La digitalisation peut

accélérer les procédures. La simplification peut réduire les délais. La réforme

administrative peut améliorer l’efficacité. Mais aucune technologie et aucun

formulaire ne peuvent remplacer la nécessité fondamentale de vérifier les droits,

d’assurer la traçabilité et de prévenir les conflits.

LE PROCHAIN DEFI : RESTAURER DURABLEMENT LA CONFIANCE :

La Côte d’Ivoire a besoin d’un système foncier dans lequel le citoyen ne se

contente pas de recevoir un document.

Il doit pouvoir avoir confiance dans ce document. Confiance dans son origine.

Confiance dans la procédure qui a permis sa délivrance. Confiance dans l’identité

du titulaire. Confiance dans l’absence de droits concurrents. Confiance dans sa capacité à transmettre le bien à ses enfants.

C’est cette confiance qui permet ensuite au foncier de jouer pleinement son rôle

économique.

Car un terrain juridiquement sécurisé peut devenir une garantie bancaire, un

investissement, un patrimoine familial ou le support d’une activité économique.

À l’inverse, un terrain juridiquement incertain devient une source permanente de

risques.

L’ALERTE DE 2014, UNE INVITATION A POURSUIVRE LA REFLEXION

Douze ans après la publication de son analyse, une phrase de Me Zéhouri mérite

particulièrement d’être retenue.

Il appelait à « poursuivre les réflexions autour de la réforme foncière en

impliquant tous les acteurs pour l’améliorer ».

Cette proposition demeure au cœur du débat.

La sécurisation du foncier ivoirien ne peut être l’affaire d’une seule

administration.

Elle concerne l’État, les collectivités, les autorités coutumières, les géomètres, les

notaires, les magistrats, les professionnels de l’immobilier, les établissements

financiers, les universitaires et, surtout, les citoyens.

Tous doivent pouvoir contribuer à un système dans lequel la rapidité

administrative ne se fait jamais au détriment de la sécurité juridique.

Une question demeure

En 2014, Me Zéhouri posait une question qui, avec le recul, apparaît comme une

véritable invitation à la vigilance :

Comment sortir durablement de l’informel sans créer de nouvelles zones

d’insécurité juridique ?

En 2026, cette question reste entière.

De l’ACD à l’ADU, la Côte d’Ivoire a continué de réformer son système foncier.

Mais le véritable succès d’une réforme ne se mesurera pas uniquement au

nombre de documents délivrés.

Il se mesurera aussi au nombre de familles protégées contre les conflits, au

nombre de transactions sécurisées, à la confiance des investisseurs et à la capacité de chaque propriétaire à transmettre sereinement son patrimoine.

Car au fond, le problème foncier ivoirien ne se résume pas à la délivrance d’un

titre. Il s’agit de garantir une chose beaucoup plus précieuse : la certitude

juridique que derrière chaque titre se trouve un droit réellement sécurisé.

Et c’est précisément là que l’alerte lancée par Me Paul-Arnaud Bertin Zéhouri en

2014 prend, douze ans plus tard, une résonance particulière.

Natacha kouakou